1.1 หลักฐานที่จะต้องนำมาในประมูลอสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน/ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างห้องชุด ฯลฯ)
1) บัตรประจำตัวประชาชน หรือบัตรประจำตัวข้าราชการ หรือเจ้าหน้าที่ของรัฐหรือบัตรพนักงานรัฐวิสาหกิจ พร้อมสำเนารับรองถูกต้อง 1 ฉบับ
(2) กรณีนิติบุคคลเป็นผู้ซื้อต้องส่งหนังสือรับรองนิติบุคคลที่นายทะเบียนรับรองไม่เกิน 1 เดือน
(3) กรณีประสงค์ให้บุคคลอื่นเข้าประมูลแทน ต้องมีใบมอบอำนาจ ปิดอากรแสตมป์ 30 บาท และมีหลักฐานตามข้อ (1)
(4) เงินสดหรือแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายกองจำหน่ายทรัพย์สินกรมบังคับคดีเป็นผู้รับเงินเพื่อใช้เป็นหลักประกันการเข้าสู้ราคาเป็นจำนวนเงิน 50,000 บาท (บางคดีหากมีพฤติการณ์ ปรากฎว่าเป็นการประวิงคดีเจ้าพนักงานบังคับคดีจะกำหนดเงื่อนไขในการวางประกันเป็นจำนวนเงินร้อยละ 5 ของราคาที่เคยมีผู้เสนอราคาสูงสุด) เว้นแต่ผู้เข้าสู้ราคานั้นเป็นผู้มีสิทธิขอหักส่วนได้ใช้แทนหรือเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาหรือคู่สมรสที่ศาลมีคำสั่งอนุญาตให้กันส่วนแล้ว และผู้ขอเฉลี่ยทรัพย์ซึ่งศาลมีคำสั่งอนุญาตให้เข้าเฉลี่ยทรัพย์แล้วไม่วางเงินหลักประกัน
1.2 วิธีการประมูลซื้อทรัพย์ กรณีประมูลซื้ออสังหาริมทรัพย์ ( ที่ดิน/ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง/ห้องชุด ฯลฯ)
(1) ผู้เข้าสู้ราคาต้องกรอกรายละเอียดของผู้ซื้อในบัตรลงทะเบียน พร้อมวางเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คเป็นประกันการเข้าสู้ราคาต่อเจ้าหน้าที่การเงิน เว้นแต่ผู้เข้าสู้ราคานั้นเป็นผู้มีสิทธิขอหักส่วนได้ใช้แทน หรือเจ้าหนี้ตามคำพิพากษา หรือคู่สมรสที่ศาลมีคำสั่งอนุญาตให้กันส่วนแล้วหรือผู้ขอเฉลี่ยทรัพย์ ซึ่งศาลมีคำสั่งอนุญาตให้เข้าเฉลี่ยทรัพย์แล้ว ไม่ต้องวางเงินหลักประกัน
(2) ผู้เข้าสู้ราคา เมื่อวางหลักประกันแล้วจะได้รับป้ายประมูลราคาจากเจ้าพนักงาน เพื่อใช้สำหรับเสนอราคาจากนั้นเข้าไปนั่งในสถานที่ที่เจ้าหน้าที่จัดเตรียมไว้
(3) การกำหนดราคาเริ่มต้นของเจ้าพนักงานกำหนดดังนี้
ครั้งแรกในราคาร้อยละ 80 ของราคาประเมิน
ครั้งที่ 2 ในราคาร้อยละ 50 ของราคาประเมินแต่ต้องไม่น้อยกว่าราคาที่มีผู้เสนอสูงสุดในครั้งก่อน
1.3 เมื่อประมูลทรัพย์ได้แล้ว ต้องนำเงินส่วนที่เหลือมาชำระต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีให้เสร็จภายใน 15 วันนับแต่วันซื้อเป็นต้นไป ในกรณีที่ผู้ประมูลไม่สามารถชำระเงินส่วนที่ค้างชำระได้ภายในกำหนดเวลา 15 วัน และได้ยื่นคำร้องขอขยายระยะเวลาวางเงิน ซึ่งต้องระบุเหตุผลและความจำเป็น เจ้าพนักงานบังคับคดีจะขยายให้อีกตามที่เห็นสมควร ทั้งนี้ ไม่เกิน 3 เดือนและไม่ว่ากรณีใด ๆ จะไม่มีการขยายเวลาวางเงินให้อีก ถ้าไม่นำเงินที่เหลือมาชำระให้เสร็จภายในกำหนดดังกล่าว เจ้าพนักงานบังคับคดีจะริบมัดจำที่วางไว้และนำทรัพย์ออกขายทอดตลาดใหม่ หากขายทอดตลาดต่อไปได้ราคาสุทธิต่ำกว่าครั้งก่อนเท่าใด ผู้ประมูลต้องชดใช้ให้เต็มจำนวนที่ประมูลไว้ในครั้งก่อนและต้องเสียค่าใช้จ่ายต่าง ๆ สำหรับการขายทอดตลาดครั้งหลังนี้ด้วย
2. หากประมูลได้แล้ว ผู้ประมูลได้ต้องการขอสินเชื่อจากธนาคารใดก็ต้องติดต่อสอบถามหลักเกณฑ์ของธนาคารนั้น ๆ โดยตรง
หลักการขายทอดตลาด
ราคาเริ่มต้น เพิ่มราคาไม่น้อยกว่าครั้งละ
ต่ำกว่า 50,000 บาท 1,000 บาท
50,000 บาท ขึ้นไปแต่ไม่ถึง 100,000 บาท 2,000 บาท
100,000 บาท ขึ้นไปแต่ไม่ถึง 300,000 บาท 5,000 บาท
300,000 บาท ขึ้นไปแต่ไม่ถึง 500,000 บาท 10,000 บาท
500,000 บาท ขึ้นไปแต่ไม่ถึง 700,000 บาท 20,000 บาท
700,000 บาท ขึ้นไปแต่ไม่ถึง 1,000,000 บาท 30,000 บาท
1,000,000 บาท ขึ้นไปแต่ไม่ถึง 5,000,000 บาท 50,000 บาท
5,000,000 บาท ขึ้นไปแต่ไม่ถึง 20,000,000 บาท 100,000 บาท
20,000,000 บาท ขึ้นไปแต่ไม่ถึง 50,000,000 บาท 200,000 บาท
50,000,000 บาท ขึ้นไปแต่ไม่ถึง 80,000,000 บาท 500,000 บาท
80,000,000 บาท ขึ้นไป 1,000,000 บาท
อัตราการเพิ่มราคาที่กำหนดไว้ดังกล่าวให้ใช้ในการขายทอดตลาดแต่ละรายโดยตลอดตั้งแต่ต้นจนเสร็จสิ้น ไม่ว่าจะมีการเสนอราคาสูงขึ้นเพียงใดก็ตาม
หลักเกณฑ์ใหม่ในการขายทอดตลาดอสังหาริมทรัพย์
1.ให้เจ้าพนักงานแจ้งราคาประเมินขณะยึดหรือราคาประเมินของฝ่ายประเมินราคาสำนักงานวางทรัพย์กลาง (ถ้ามี) แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่ากัน ลงในประกาศขาย ทอดตลาดเพื่อให้คู่ความ ผู้มีส่วนได้เสีย และประชาชนผู้สนใจได้ทราบ ทั้งนี้ไม่กระทบถึงประกาศขายทอด ตลาดที่ได้ประกาศไปแล้วก่อนที่อธิบดีจะให้ความเห็นชอบ
2.ในการขายทอดตลาด ให้เจ้าพนักงานกำหนดราคาเริ่มต้นเป็นจำนวนร้อยละแปดสิบของราคาตามข้อ 1. โดยให้ปัดตัวเลขที่เป็นเศษขึ้นเป็นเรือนหมื่น เช่น ราคาประเมินสูงสุด ตามข้อ 1. เท่ากับ 1,340,000 บาท ราคาเริ่มต้นที่ 1,080,000 บาท เป็นต้น
3.ให้เจ้าพนักงานถือเอาราคาเริ่มต้นตามข้อ 2. เป็นราคาที่สมควรขาย
4 .หากมีราคาที่คณะกรรมการกำหนดราคาทรัพย์ได้กำหนดไว้ ให้ถือเอาราคาของคณะกรรมการฯ เป็นราคาเริ่มต้นและเป็นราคาที่สมควรขาย
ระเบียบ และ ข้อกฏหมาย
1. การขายทอดตลาดที่ดิน หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ให้ผู้เข้าสู้ราคาลงชื่อ พร้อมที่อยู่ในสมุดรายงานการขายทอดตลาด
2. ผู้ที่เข้าสู้ราคาในนามบุคคลอื่น ต้องแสดงใบมอบอำนาจต่อเจ้าพนักงานบังคับคดี ก่อนการขายทอดตลาด ถ้าไม่แสดงใบมอบอำนาจ เจ้าพนักงานบังคับคดีจะถือว่า ผู้เข้าสู้ราคากระทำในนามของตนเอง ซึ่งถ้ามีกรณีจะต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ผู้เข้าสู้ราคาจะขอเปลี่ยนใส่ชื่อบุคคบอื่น โดยอ้างว่าตนเป็นตัวแทนมิได้
3. การเข้าสู้ราคาใช้วิธีให้ราคาด้วยปากเปล่า หากเจ้าพนักงานบังคับคดีเห็นว่า ราคาต่ำไป เจ้าพนักงานบังคับคดี มีอำนาจถอนทรัพย์ออกจากการขายทอดตลาดได้
4. เมื่อเจ้าพนักงานบังคับคดีเห็นราคาสมควรจะขานราคา พร้อมทั้งนับ 1 - 3 ในระหว่างนี้ผู้อื่นอาจเข้าสู้ราคาอีกได้ และก่อนที่เจ้าพนักงานบังคับคดีเคาะไม้ ผู้ให้ราคาสูงสุด อาจถอนคำสู้ราคาได้ โดยไม่ต้องผูกพันการให้ราคาของตน
5. การขายทอดตลาดบริบูรณ์ เมื่อเจ้าพนักงานบังคับคดีขานราคา พร้อมทั้งนับ 3 และเคาะไม้
6. ผู้ซื้อจะต้องวางเงินมัดจำร้อยละ 25 ของราคาทรัพย์ และทำสัญญาชำระเงินที่เหลือภายในกำหนด 15 วัน นับแต่วันซื้อเป็นต้นไป
7. หากผู้ซื้อได้จากการขายทอดตลาดไม่วางเงินตามเงื่อนไข และเจ้าพนักงานบังคับคดีนำทรัพย์นั้น ขายทอดตลาดใหม่ได้ราคาต่ำกว่าราคาที่ผู้ซื้อเดิมให้ไว้ ผู้ซื้อเดิมจะต้องรับผิดชอบในส่วนที่ขาดพร้อมทั้งค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น
ภาษี และ การขอคืนภาษีจากการซื้อทรัพย์
1. ค่าธรรมเนียมในการโอนและภาษีจะขอคืนจากใคร
ตอบ หากศาลมีคำสั่งให้เพิกถอนการขายทอดตลาด ผู้ซื้อจะขอคืนค่าธรรมเนียมในการโอนและค่าภาษีไม่ได้ ขณะเดียวกัน ผู้ซื้อต้อง ชำระค่าธรรมเนียมในการโอนทรัพย์กลับมาเป็นของจำเลยด้วย ซึ่งในวันที่ผู้ซื้อมาขอรับหนังสือโอนกรรมสิทธิ์ เจ้าพนักงานบังคับคดี จะแจ้งให้ทราบเป็นลายลักษณ์อักษรว่า " ได้แจ้งให้ผู้ซื้อทราบแล้วว่า คดีอาจมีการร้องคัดค้านการขายจนเป็นเหตุให้ต้องมีการ เพิกถอนการขาย ผู้ซื้อต้องเป็นผู้ดำเนินการโอนทรัพย์กลับคืนมา โดยเป็นผู้รับผิดชอบในเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนหรือค่าใช้จ่ายอื่นใด ( หากมี) ผู้ซื้อรับทราบและลงลายมือชื่อไว้
2. ทำไมเรื่องขอคืนภาษีใช้เวลานานเป็นแรมปี
ตอบ เนื่องจากการขอคืนภาษีเงินได้ในคดีนั้น มีความเกี่ยวข้องกับผู้มีส่วนได้เสียในคดีทุกฝ่าย การคืนภาษีเงินได้ตามนโยบายของ กรมบังคับคดีเหตุผลมาจากประมวลกฎหมายรัษฎากรที่ประสงค์ให้ผู้มีเงินได้จากการขาย อสังหาริมทรัพย์เป็นผู้เสียภาษี ดังนั้นเพื่อ ให้สอดคล้องกับประมวลกฎหมายรัษฎากรทางกรมบังคับคดีจึงคืนเงินภาษีที่ผู้ซื้อทรัพย์ได้จ่ายไปก่อน แต่ก่อนที่จะจ่ายเงินภาษีดังกล่าว กรมบังคับคดีจะต้องแสดงบัญชีรับ - จ่าย ในคดีให้เสร็จ หลังจากนั้นผู้มีส่วนได้เสียในคดีจะต้องรับรองความถูกต้องในการจัดทำบัญชี แสดงรายการรับ- จ่าย จึงจะสามารถจ่ายคืนเงินภาษีได้ ซึ่งเมื่อดำเนินการตามขั้นตอนดังกล่าวเสร็จแล้ว เจ้าพนักงานจะแจ้งให้ผู้ซื้อทรัพย์ มารับเงินค่าภาษีฯคืนต่อไป ซึ่งใช้ระยะเวลาประมาณ 2-4 เดือน ( ในกรณีที่ไม่มีเหตุขัดข้อง) หากยังไม่มีการรับรองบัญชีหรือมีการคัดค้าน การทำบัญชี ผู้คัดค้านบัญชีต้องยื่นคำร้องต่อศาลภายใน 7 วัน และหลังจากศาลมีคำสั่งแล้วจึงจะสามารถจ่ายคืนเงินภาษีได้ ด้วยเหตุผล ข้างต้น จึงเป็นเหตุให้การขอคืนภาษีเกิดความล่าช้า
3. ผู้ซื้อทรัพย์ได้จากกรมบังคับคดีมีสิทธิ์ที่จะขอคืนเงินภาษี ในอัตราร้อยละเท่าใด เป็นภาษีเกี่ยวกับอะไรบ้าง เเละผู้ซื้อต้องเสียภาษีร้อยละเท่าใด
ตอบ ผู้ซื้อทรัพย์จากกรมบังคับคดี นอกจากจะต้องชำระราคาทรัพย์ต่อกรมบังคับคดีแล้วผู้ซื้อยังมีหน้าที่จะต้องชำระค่าธรรมเนียมการโอน ค่าภาษีต่างๆ และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ( ถ้ามี) ในส่วนของเงินภาษีที่สามารถขอคืนจากกรมบังคับคดีได้ คือภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ซึ่งผู้ซื้อทรัพย์ต้องทดลองจ่ายแทนจำเลยไป เพื่อให้สามารถโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ ส่วนภาษีและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ไม่สามารถขอคืนได้ สำหรับอัตราและค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่ผู้ซื้อจะต้องชำระนั้น ไม่สามารถแจ้งให้ทราบได้ เนื่องจากเป็นอัตราที่กรมที่ดินและกรมสรรพากร เรียกเก็บ ผู้ซื้อจะต้องสอบถามหน่วยงานนั้นๆ เอง
4. ระยะเวลาที่จะได้รับเงินคืน จากการติดตามทราบว่าอาจต้องรอให้ทรัพย์ส่วนอื่นของจำเลยขายได้ด้วยซึ่งไม่ทราบว่าเมื่อไหร่
ตอบ โดยปกติแล้ว นิติกรเจ้าของสำนวนจะต้องส่งเรื่องไปยังกองคำนวณภายหลังจากผู้ซื้อทรัพย์ยื่นเรื่องขอคืนภาษีแล้ว หลังจากนั้น กองคำนวณก็จะต้องคิดคำนวณแสดงบัญชีรับ – จ่าย เมื่อเสร็จแล้วจึงจะมีหมายแจ้งให้ผู้มีส่วนได้เสียต่างๆ มารับรองบัญชีและหมายเรียก ให้มารับเงิน ซึ่งโดยปกติระยะเวลาดังกล่าวในการดำเนินการนี้ใช้เวลาดำเนินการประมาณ 1 เดือน แต่ถ้าหากปรากฏว่าสำนวนใดๆ มีปัญหาเช่น มีการร้องเพิกถอนการขาย หรือมีการเพิกถอนการแสดงบัญชีรับ- จ่าย ระยะเวลาดังกล่าวก็จะขยายเวลาออกไปอีกจนกว่า ศาลจะมีคำสั่งใดๆ กรณีที่ต้องรอให้ทรัพย์ส่วนอื่นของจำเลยขายได้ครบนั้น กรณีดังกล่าวนี้อาจจะมีการยึดทรัพย์หลายแปลงในคราวเดียว ซึ่งอาจจะต้องรอให้มีการขายจนครบถ้วนทุกแปลง จึงจะสามารถส่งสำนวนไปแสดงบัญชีรับ- จ่ายได้
5. ทำอย่างไรจึงจะทำให้การตรวจสอบการขอคืนเงินภาษีสะดวกและง่ายกว่านี้
ตอบ การตรวจสอบการขอคืนภาษี สามารถสอบถามจากเจ้าหน้าที่ผู้รับผิดชอบสำนวนคดีที่ท่านซื้อได้ซึ่งเป็นผู้ดำเนินการออกเอกสารโอนกรรมสิทธิ์แก่ท่าน โดยวันที่ท่าน ทำสัญญาซื้อขาย เจ้าหน้าที่จะแจกใบแจ้งวันครบกำหนดชำระเงินพร้อมเบอร์โทรศัพท์ติดต่อไว้แล้ว ถ้าเป็นการซื้อทรัพย์ในคดีล้มละลาย ชื่อเจ้าหน้าที่ผู้รับผิดชอบพร้อมเบอร์โทรศัพท์จะปรากฎอยู่ท้ายประกาศขายทอดตลาดคดีนั้น ถ้าสำนวนคดีได้ส่งทำบัญชีแสดงรายการรับ - จ่ายเงินแล้ว กรณีเป็นคดีแพ่ง สามารถสอบถามได้ที่กองคำนวณและเฉลี่ยทรัพย์ ( สอบถามเงินในคดี) โทร. 0-2881-4878,0-2881-4938
6. การขอคืนเงินภาษีล่าช้า คือ เกินระยะเวลา 15 วันไป 1 วันสามารถขอคืนได้หรือไม่
ตอบ ตามคำสั่งกรมบังคับคดี ที่ 67/2548 ข้อ 3 ผู้ซื้อทรัพย์มีสิทธิขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ. ที่จ่ายได้ ภายใน 15 วัน นับแต่วันรับหนังสือ โอนกรรมสิทธิ์หากพ้นกำหนดไม่สามารถขอคืนได้
ที่มา;กรมบังคับคดี
