การออกเสียงเพื่อลงมติต่าง ๆ ในที่ประชุมใหญ่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ผู้ที่มีสิทธิออกเสียงในที่ประชุมคือเจ้าของผู้มีกรรมสิทธิ์ ซึ่งจะพิจารณาจากหลังโฉนดที่ดินเป็นสำคัญ
แต่หากที่ดินมีการจดทะเบียนจำนองเป็นประกันกับสถาบันการเงิน หรือบุคคลอื่น จะไม่ถือว่าผู้รับจำนองนั้นเป็นเจ้าของผู้มีกรรมสิทธิ์แต่อย่างใด แต่ผู้รับจำนองเหล่านั้น จะมีฐานะเป็นเจ้าหนี้ที่มีบุริมสิทธิเท่านั้น
กรณีของปัญหาที่สอบถามมีว่า นายดำได้ซื้อบ้านจัดสรร และจำนองเป็นประกันกับธนาคารเอ ต่อมาเมื่อมีการประชุมใหญ่ เพื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และรับโอนสาธารณูปโภคของหมู่บ้าน นายดำไม่จำต้องได้รับความยินยอม หรือรับมอบอำนาจใด ๆ จากธนาคารเอ และการประชุมใหญ่ก็ชอบและถูกต้องตามกฎหมายทุกประการ หากมีองค์ประชุมครบตามที่กฎหมายกำหนด แม้ต่อมานายดำจะได้รับเลือกให้เป็นกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรก็ตาม
การขึ้นทะเบียนสมาชิกนิติบุคคลต้องตรงกับผู้ถือกรรมสิทธิ์คนล่าสุด ไม่ใช่ช่องผู้รับสัญญาคนสุดท้าย ซึ่งมีประเด็นข้อสงสัยดังนี้ และอาจจะเป็นสาเหตุการนับสมาชิกที่เข้าร่วมประชุมไม่ครบองค์ประชุมตามกฎข้อบังคับได้
กรณี นายดำ ซื้อบ้านพร้อมที่ดินในหมู่บ้านจัดสรร 1 แปลง ซึ่งนายดำได้จดทะเบียนจำนอง และผ่อนชำระค่าบ้านกับธนาคารบี ต่อมาผู้จัดสรรได้ประกาศให้ผู้ซื้อให้จัดตั้งนิติบุคคลภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด เพื่อรับโอนสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะให้กับนิติบุคคลบริหารจัดการ ดังนั้นรายชื่อสมาชิกนิติบุคคลที่มีสิทธิออกเสียงเพื่อจัดตั้งนิติบุคคลต้องเป็นชื่อนายดำ ไม่ใช่ธนาคารบี นายดำจะมีสิทธิออกเสียงในที่ประชุมได้ ถ้านายดำเข้าร่วมประชุมและได้รับเลือกให้เป็นกรรมการ ดังนั้นการเข้าร่วมประชุมของนายดำได้รับเลือกเป็นกรรมการนั้นสมบูรณ์ครับ
กรณี นายดำได้ทำการไถ่ถอนการทำนิติกรรมจากธนาคารแต่ และไม่จำเป็นต้องแจ้งให้นิติบุคคลหมู่บ้านทราบ เพราะธนาคารบีไม่ใช่เจ้าของผู้มีกรรมสิทธิ์แต่อย่างใด
กรณี นายดำได้ขายบ้านและที่ดินให้กับนายแดง และนายแดงก็ได้จดทะเบียนจำนองกับธนาคารเอ ใหม่เพื่อผ่อนชำระค่าบ้านและที่ดิน แต่นายแดงก็มิได้แจ้งเปลี่ยน แปลงทะเบียนชื่อให้นิติบุคคลหมู่บ้านทราบ ชื่อในทะเบียนบ้านยังชื่อของนายดำอยู่นั้น นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสามารถดำเนินการได้ เมื่อปรากฏหลักฐาน ดังนี้
ใบเสร็จรับเงิน ที่ชำระค่าส่วนกลางต้องออกในนามของเจ้าของผู้มีกรรมสิทธิ์ คนล่าสุดเท่านั้น โดยทางปฏิบัติจะออกให้กับบ้านเลขที่ เช่นได้รับเงินจากเจ้าของบ้านเลขที่ 123 เป็นต้น การทำหนังสือทวงถามค่าส่วนกลางต้องทำถึงเจ้าของผู้มีกรรมสิทธิ์คนล่าสุดเท่านั้น หรือนายแดงถึงจะ ถูกต้อง
ทะเบียนนิติบุคคลต้องทำการตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินทุกครั้งก่อนมีการประชุมใหญ่ ไม่เช่นนั้นอาจจะมีปัญหาเรื่องขององค์ประชุมได้นะครับ.
แต่หากที่ดินมีการจดทะเบียนจำนองเป็นประกันกับสถาบันการเงิน หรือบุคคลอื่น จะไม่ถือว่าผู้รับจำนองนั้นเป็นเจ้าของผู้มีกรรมสิทธิ์แต่อย่างใด แต่ผู้รับจำนองเหล่านั้น จะมีฐานะเป็นเจ้าหนี้ที่มีบุริมสิทธิเท่านั้น
กรณีของปัญหาที่สอบถามมีว่า นายดำได้ซื้อบ้านจัดสรร และจำนองเป็นประกันกับธนาคารเอ ต่อมาเมื่อมีการประชุมใหญ่ เพื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และรับโอนสาธารณูปโภคของหมู่บ้าน นายดำไม่จำต้องได้รับความยินยอม หรือรับมอบอำนาจใด ๆ จากธนาคารเอ และการประชุมใหญ่ก็ชอบและถูกต้องตามกฎหมายทุกประการ หากมีองค์ประชุมครบตามที่กฎหมายกำหนด แม้ต่อมานายดำจะได้รับเลือกให้เป็นกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรก็ตาม
การขึ้นทะเบียนสมาชิกนิติบุคคลต้องตรงกับผู้ถือกรรมสิทธิ์คนล่าสุด ไม่ใช่ช่องผู้รับสัญญาคนสุดท้าย ซึ่งมีประเด็นข้อสงสัยดังนี้ และอาจจะเป็นสาเหตุการนับสมาชิกที่เข้าร่วมประชุมไม่ครบองค์ประชุมตามกฎข้อบังคับได้
กรณี นายดำ ซื้อบ้านพร้อมที่ดินในหมู่บ้านจัดสรร 1 แปลง ซึ่งนายดำได้จดทะเบียนจำนอง และผ่อนชำระค่าบ้านกับธนาคารบี ต่อมาผู้จัดสรรได้ประกาศให้ผู้ซื้อให้จัดตั้งนิติบุคคลภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด เพื่อรับโอนสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะให้กับนิติบุคคลบริหารจัดการ ดังนั้นรายชื่อสมาชิกนิติบุคคลที่มีสิทธิออกเสียงเพื่อจัดตั้งนิติบุคคลต้องเป็นชื่อนายดำ ไม่ใช่ธนาคารบี นายดำจะมีสิทธิออกเสียงในที่ประชุมได้ ถ้านายดำเข้าร่วมประชุมและได้รับเลือกให้เป็นกรรมการ ดังนั้นการเข้าร่วมประชุมของนายดำได้รับเลือกเป็นกรรมการนั้นสมบูรณ์ครับ
กรณี นายดำได้ทำการไถ่ถอนการทำนิติกรรมจากธนาคารแต่ และไม่จำเป็นต้องแจ้งให้นิติบุคคลหมู่บ้านทราบ เพราะธนาคารบีไม่ใช่เจ้าของผู้มีกรรมสิทธิ์แต่อย่างใด
กรณี นายดำได้ขายบ้านและที่ดินให้กับนายแดง และนายแดงก็ได้จดทะเบียนจำนองกับธนาคารเอ ใหม่เพื่อผ่อนชำระค่าบ้านและที่ดิน แต่นายแดงก็มิได้แจ้งเปลี่ยน แปลงทะเบียนชื่อให้นิติบุคคลหมู่บ้านทราบ ชื่อในทะเบียนบ้านยังชื่อของนายดำอยู่นั้น นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสามารถดำเนินการได้ เมื่อปรากฏหลักฐาน ดังนี้
ใบเสร็จรับเงิน ที่ชำระค่าส่วนกลางต้องออกในนามของเจ้าของผู้มีกรรมสิทธิ์ คนล่าสุดเท่านั้น โดยทางปฏิบัติจะออกให้กับบ้านเลขที่ เช่นได้รับเงินจากเจ้าของบ้านเลขที่ 123 เป็นต้น การทำหนังสือทวงถามค่าส่วนกลางต้องทำถึงเจ้าของผู้มีกรรมสิทธิ์คนล่าสุดเท่านั้น หรือนายแดงถึงจะ ถูกต้อง
ทะเบียนนิติบุคคลต้องทำการตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินทุกครั้งก่อนมีการประชุมใหญ่ ไม่เช่นนั้นอาจจะมีปัญหาเรื่องขององค์ประชุมได้นะครับ.
ขอบคุณบทความที่เป็นประโยชน์
ดินสอพองเดลินิวส์
