กฎหมายที่คนอยู่คอนโดมิเนียมควรรู้คือ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 สืบเนื่องจากปัญหาเรื่องที่อยู่อาศัยภายในเมืองมีราคาแพง และกฎหมายเดิมไม่อาจสนองความต้องการของผู้อยู่อาศัยที่ต้องอยู่ภายในอาคารเดียวกัน การวางระบบกรรมสิทธิ์ห้องชุดก็เพื่อให้ผู้ที่อยู่ในอาคารเดียวกันสามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของอาคารส่วนที่เป็นของตน แยกจากกันเป็นสัดส่วน และสามารถจัดระบบค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาอาคารร่วมกันได้ นอกจากนี้ยังเป็นการควบคุมและจำกัดการก่อสร้างอาคารชุดให้เหมาะสม เพื่อเป็นหลักประกันให้แก่ผู้ซื้อห้องชุดนั้น ๆ
อาคารชุด หมายถึงอาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือครองกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ทรัพย์ส่วนบุคคล ได้แก่ ห้องชุด หมายรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย และห้องชุด หมายถึงส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล ทรัพย์ส่วนกลาง หมายถึงส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้ หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมนั้น ๆ
เจ้าของห้องชุดแต่ละห้องจะมีกรรมสิทธิ์เต็มที่ในการจัดการกับห้องชุดของตัวเอง จะตกแต่งอย่างไรก็ได้ แต่ต้องไม่ไปกระทบกระเทือนสิทธิของห้องข้างเคียง การอยู่ร่วมกันในคอนโดฯ ไม่ว่าจะมีกฎข้อบังคับและระเบียบต่าง ๆ กำหนดไว้ก็ตาม แต่ก็ยังอาจมีปัญหาเกิดขึ้นจากการอยู่ร่วมกันในคอนโดฯ ได้อีกมากมาย
ผู้ซื้อคอนโดฯ ที่รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญา จะต้องพิทักษ์สิทธิรักษาสิทธิของตนด้วยตนเอง เป็นผู้ใช้สิทธิแต่เพียงผู้เดียวในห้องชุด แต่ในขณะเดียวกันเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องก็ยังมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของคอนโดฯ นั้น ๆ อีกด้วย เจ้าของห้องชุดทุกคนจึงมีหน้าที่ต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงดูแล รักษาทรัพย์สินส่วนกลางให้สามารถใช้ประโยชน์ได้นานที่สุด
ค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง หลัก ๆ ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการบริการส่วนรวม เช่น ค่าจ้างยามรักษาความปลอดภัย ค่าจ้างพนักงานเก็บขยะ ค่าจ้างแม่บ้านดูแลรักษาความสะอาด รวมถึงค่าใช้จ่ายที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้วัสดุที่มีไว้เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ผู้อยู่อาศัยในคอนโดฯ เอง เช่น ค่ากระแสไฟฟ้าสำหรับทางเดิน, ลิฟต์ส่วนกลาง เป็นต้น
เมื่อทราบแล้ว ท่านที่เป็นเจ้าของห้องชุดในคอนโดฯ แต่ละห้อง นอกจากจะมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดหรืออาคารชุดที่ตัวเองเป็นเจ้าของแล้ว ยังต้องช่วยกันรักษาสิทธิของตนเองให้อยู่ในขอบเขต และเคารพสิทธิของผู้อื่นอย่างเคร่งครัดก็จะทำให้การอยู่อาศัยร่วมกันในสังคมอาคารชุด เป็นไปอย่างสงบสุขนะครับ.
อาคารชุด หมายถึงอาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือครองกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ทรัพย์ส่วนบุคคล ได้แก่ ห้องชุด หมายรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย และห้องชุด หมายถึงส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล ทรัพย์ส่วนกลาง หมายถึงส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้ หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมนั้น ๆ
เจ้าของห้องชุดแต่ละห้องจะมีกรรมสิทธิ์เต็มที่ในการจัดการกับห้องชุดของตัวเอง จะตกแต่งอย่างไรก็ได้ แต่ต้องไม่ไปกระทบกระเทือนสิทธิของห้องข้างเคียง การอยู่ร่วมกันในคอนโดฯ ไม่ว่าจะมีกฎข้อบังคับและระเบียบต่าง ๆ กำหนดไว้ก็ตาม แต่ก็ยังอาจมีปัญหาเกิดขึ้นจากการอยู่ร่วมกันในคอนโดฯ ได้อีกมากมาย
ผู้ซื้อคอนโดฯ ที่รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญา จะต้องพิทักษ์สิทธิรักษาสิทธิของตนด้วยตนเอง เป็นผู้ใช้สิทธิแต่เพียงผู้เดียวในห้องชุด แต่ในขณะเดียวกันเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องก็ยังมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของคอนโดฯ นั้น ๆ อีกด้วย เจ้าของห้องชุดทุกคนจึงมีหน้าที่ต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงดูแล รักษาทรัพย์สินส่วนกลางให้สามารถใช้ประโยชน์ได้นานที่สุด
ค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง หลัก ๆ ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการบริการส่วนรวม เช่น ค่าจ้างยามรักษาความปลอดภัย ค่าจ้างพนักงานเก็บขยะ ค่าจ้างแม่บ้านดูแลรักษาความสะอาด รวมถึงค่าใช้จ่ายที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้วัสดุที่มีไว้เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ผู้อยู่อาศัยในคอนโดฯ เอง เช่น ค่ากระแสไฟฟ้าสำหรับทางเดิน, ลิฟต์ส่วนกลาง เป็นต้น
เมื่อทราบแล้ว ท่านที่เป็นเจ้าของห้องชุดในคอนโดฯ แต่ละห้อง นอกจากจะมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดหรืออาคารชุดที่ตัวเองเป็นเจ้าของแล้ว ยังต้องช่วยกันรักษาสิทธิของตนเองให้อยู่ในขอบเขต และเคารพสิทธิของผู้อื่นอย่างเคร่งครัดก็จะทำให้การอยู่อาศัยร่วมกันในสังคมอาคารชุด เป็นไปอย่างสงบสุขนะครับ.
ดินสอพอง
